都市計画課(都市整備課)に行こう
都市計画課(都市整備課)に行こう
農業委員会に行ってきたら、今度は役場の都市計画課(都市整備課)に行きましょう。名称は役場によって異なりますが、都市計画や開発許可を担当する部署です。都市計画法や建築基準法など、農業委員会とはまた別の観点からチェックされます。
農業委員会で農地転用について問題がなさそうな場合でも、都市計画課でNGをくらう場合があります。
こちらもOKをもらっておかないと、後々の計画が実行できなくなりますから、この確認も必要です。
確認すべき主なポイントは、以下のとおりです。
1.市街化区域か市街化調整区域か、またはその他か
市街化区域内であれば、農業委員会への届出となり、許可が不要です。(市街化区域と市街化調整区域の違いについては農地転用届出 4条届出・5条届出を参照ください。)
市街化区域と市街化調整区域の他にも、区域の種類があります。(非線引き都市計画区域など。)
それらによって建築の可否が分かれてくることがありますので、転用したい土地がどの区域に該当するのか確認しましょう。
2.建物を建てられるかどうか
さて、土地の区域が分かったところで、次は「そこに建物を建てられるのかどうか」という問題になります。
自分の土地であっても、建物を建てるには制限があります。いくら自分の土地であっても、自由に建物を作っていいわけではありません。
市街化調整区域内での新たな開発・建築行為の制限などにより、自分の土地であっても建物が建てられない土地もあります。
ですから、農地転用して建物を建てたい場合は、そこに建物が建てられるのかどうか、予め調査・相談しておかなければならないのです。
この点でひっかかり、転用を断念するケースもあります。
3.開発許可は必要か
転用したい規模(面積)に応じて、開発許可が必要になることがあります。
市街化区域内の転用であっても、500平米を超える場合は開発許可がまた別に必要になることがあります。(必要となるラインの面積は地方によって異なります。)
開発許可が必要な場合は、そちらも並行して準備しなければなりません。
4.今後の都市計画について
近くに道路ができる計画があったり、商業化(市街化)しそうな見込みがあったり、そういった都市計画について相談してみましょう。
転用の可否には直接は影響しませんが、転用しようとする土地の周辺がどのように変わっていく予定なのか、聞いておいても損はありません。
もし、「現在は建築がNGだけど、将来的に市街化区域に入る見込みがあって、そうなった場合は建築できそうだ」といった場合は、それを待つことを考えてみる、ということもあります。
都市計画法とは?
都市計画法とは、人々が健康で文化的な生活ができるように計画的な市街地開発、施設整備(道路・公園・上下水道など)の基本的なあり方を定めた法律です。どこにでも好きなように建物ばかりを作っていては、街中も街外れも建物だらけになってしまい、街全体としてバランスが取れなくなってしまいます。それについて、基本的なところで制限している法律です。都市計画法では、土地を以下の区域に分けて、それぞれ制限しています。
都市計画区域 | 都市計画を定められる区域です。この中に、市街化区域と市街化調整区域があります。 |
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準都市計画区域 | 都市計画区域に指定されていない場合は都市計画が定められないため、都市としての発展が見込めませんが、都市計画区域外であっても無秩序な土地利用や環境悪化を防ぐため、市町村が指定します。 |
市街化区域 | 既に市街化しているところ、または今後、市街化させていこうという区域です。この区域であれば、農地転用は許可ではなく届出になります。 |
市街化調整区域 | 市街化を抑制する区域です。いわゆる農村地帯です。農業や漁業などの建物は建てられますが、それ以外は制限されます。 |
この法律を元に、各都道府県や市町村が条例で定め、個々に運用しています。実際の運用については、地域によって多少異なります。
参考リンク:都市計画法